東海エリア地区では、
貸し倉庫・貸し工場の空き物件が全くないという、
異常事態が相も変わらず続いております。。
ロジポータル東海にお問い合わせ頂いたにも関わらず、
なかなか物件をご紹介できていないお客様も多く、
本当に心苦しいかぎりです、、
そんな市場の状況もあり、
・倉庫を建てた方がいいのでは？
・倉庫を建てて貸すと儲かるのでは？
といったお話を頂くことも非常に多くなっております。
元外資系物流ファンドでアセットマネージャーだったという経験を活かし、
ほんとにざっくりではありますが、
貸し倉庫賃貸経営のモデルシミュレーションをしてみます。
■ケース１（小牧市に５００坪の平屋倉庫を建てる場合）
【投資額】
・土地 ８３３坪×４０万円＝３億３３２０万円
・建物 ５００坪×４０万円＝２憶
・諸費用 ３０００万
★合計 ５億６３２０万円
【収支】
・賃料 ５００坪×４０００円＝△２００万円／月
・諸経費 ２００万×１５％＝▲３０万円／月
・月収支 １７０万円／月
★年収支 ２０４０万円
【NOI】
２０４０万円÷５億６３２０万円＝３．６２％
ということで全然回りませんね・・
最後に出したNOIというのは、
Net Operating Incomeの略で、
簡単に言うと正味の投資利回りという意味です。
このNOIを最大化するべく、
いろいろと試行錯誤するのがファンドマネージャーであります。
例えばですが、
同じケースでも、
土地を３０万／坪で仕入れることができ、
賃料を４３００円／坪で貸すことができるとすると。
■ケース２（小牧市に５００坪の平屋倉庫を建てる場合）
【投資額】
・土地 ８３３坪×３０万円＝２億４９９０万円
・建物 ５００坪×４０万円＝２憶
・諸費用 ３０００万
★合計 ４億７９９０万円
【収支】
・賃料 ５００坪×４３００円＝△２１５万円／月
・諸経費 ２１５万×１５％＝▲３２．２５万円／月
・月収支 １８２．７５万円／月
★年収支 ２１９３万円
【NOI】
２１９３万円÷４億７９９０万円＝４．５６％
とずい分収益は改善しますね。
とはいうものの建築コストも高い今の市場では、
あまり高い利回りを求めることは難しいということですね。
ただし、賃貸住宅に比べて築年数が経っても、
賃料の下げ幅が小さいことや、
テナントさんとの契約内容によっては長く安定的に稼働がされることなどなど、
貸し倉庫への投資のメリットはたくさんあるのですが(^^)
潮目の変わり始めた賃貸住宅経営よりは、
倉庫経営に興味が・・という方がいましたら、
お気軽にご相談ください。
